【陈文杰】古北99：重塑古北国际社区高端格局，以全维规划定义涉外人居新高度

  作为古北 99 项目总负责人陈文杰，我始终认为，上海古北国际社区历经 30 余年发展，已从 “传统涉外居住区” 迈向 “高端复合型国际社区” 的新阶段。在此背景下，古北 99 的推出绝非简单的住宅开发，而是以 “激活区域价值、升级涉外生活、填补高端空白” 为目标的战略布局。项目由合生创展倾力打造，落位于闵行区古北国际社区核心旁，以 “285 套 130-150㎡高端高层、172 套 400-600㎡奢华联排” 的全业态产品，10 万 /㎡与 13 万 /㎡的合理价格的范围，不仅为跨国企业高管、本土高净值家庭提供 “国际化、私密化、品质化” 的居住选择，更以创新的整体规划、中西融合的设计理念，推动古北国际社区 “从传统涉外标杆向全球高端人居范本” 的价值跃迁。

  接下来，我将从整体规划的战略稀缺性、设计理念的深度创新、对区域价值的长效赋能三个维度，系统阐述古北 99 如何以 “超越行业标准” 的产品力，成为古北国际社区的新标杆。

  一、整体规划：锚定古北 “涉外 + 高端” 双核心，构建 “稀缺资源 + 精准产品” 价值体系

  古北国际社区作为上海最早的涉外高端居住区，其核心价值在于 “不可复制的涉外氛围、成熟的高端配套、便捷的交通网络”。古北 99 的整体规划，深度契合这一核心定位，从选址、产品布局到社区营造，均围绕 “最大化整合稀缺资源、精准匹配高端需求” 展开，打造与古北国际社区定位高度适配的高端社区。

  项目选址闵行区古北国际社区核心旁，是基于对区域资源协同价值的精准研判，其战略意义体现在三大维度：

  ：古北国际社区聚集 50 余国外籍人士，占比超 30%，形成 “小小联合国” 的国际化生态 —— 周边 3 公里内有上海西华外籍人员子女学校（K-12 国际课程，外籍学生占比 85%）、上海天坛普华医院（涉外医疗机构，外语接诊率 100%）、高岛屋百货（日本高端百货，国际大品牌占比 60%），业主无需跨区就可以享受 “纯涉外生活服务”。项目与古北核心区直线 分钟可达黄金城道步行街（古北涉外生活地标），这种 “原生涉外氛围” 在上海同类项目中独一无二，是吸引跨国企业高管、海外华人的核心优势；

  ：项目紧邻中环快速路，步行 10 分钟可达地铁 10 号线水城路站（直达虹桥枢纽、豫园）、2 号线娄山关路站（直达陆家嘴、浦东机场），双地铁实现 “30 分钟市区通勤圈”——15 分钟至虹桥枢纽（国际出行）、25 分钟至人民广场（城市核心）、30 分钟至陆家嘴（金融中心）；自驾 20 分钟至虹桥国际机场、1 小时至浦东国际机场，完美适配 “国际商务出行” 需求。从城市资产规律看，双地铁 + 近中环的高端物业，年均增值率比非枢纽项目高 15%-20%，为古北 99 的长期保值提供坚实支撑；

  ：项目周边 3 公里内形成 “商业 + 教育 + 医疗 + 生态” 全维度高端配套圈 —— 商业上，除高岛屋外，还有古北 1699 商业广场（高端餐饮聚集）、黄金城道步行街（涉外生活街区），满足 “品质消费 + 社交需求”；教育上，除西华外籍学校外，还有上海协和古北双语学校（双语教学，本土与国际课程融合）、上海市进才中学北校（区重点，中考升学率 90%），覆盖 “外籍子女 + 本土家庭” 教育需求；医疗上，上海光华中西医结合医院（三甲，风湿免疫科全国领先）与天坛普华医院形成 “高端医疗双保障”；生态上，古北湾公园（1 公里）、虹桥河滨公园（2 公里）提供 “滨水休闲空间”，这种 “配套密度 + 品质” 在上海罕见。

  针对古北国际社区 “外籍高管（刚需改善）、本土高净值家庭（高端改善）、顶豪客群（终极置业）” 的多元需求，项目采用 “高层 + 联排” 全业态布局，精准填补区域高端产品空白：

  高层共 285 套，主力户型 130㎡三房、150㎡三房，总价 1300-1500 万，较古北同类二手高层（均价 12 万 /㎡）低 17%，性价比优势显著。户型设计聚焦 “涉外生活场景”：130㎡三房做到 “三开间朝南”，客厅面宽 4.2 米，连接 6 米长南向阳台，配备 “中西双厨”（中厨封闭防油烟，西厨开放式便于社交），满足外籍家庭 “中西餐兼顾” 需求；150㎡三房拓展至 “四开间朝南”，主卧套房带双台盆卫生间 + 步入式衣帽间，预留 “书房”（可作居家办公区），适配 “三口之家 + 外籍保姆” 的居住需求。目前高层意向客户中，40% 为西门子、拜耳等跨国企业高管，30% 为本土科技行业精英，成为 “古北涉外改善首选”；

  联排共 172 套，主力户型 400㎡五房、600㎡六房，总价 5200-7800 万，较古北同类二手别墅（均价 15 万 /㎡）低 13%，是古北核心区罕见的 “新建联排”。产品核心优点是 “私密 + 功能 + 景观”：每户配备 80-120㎡私家庭院（可打造泳池、花园、户外烧烤区），地下空间层高 3.8 米（可作影音室、酒窖、私人车库），地上四层设计（一层公共空间、二层子女房、三层主卧套房、四层阁楼），实现 “动静分离、公私分区”。600㎡户型还配备 “室内泳池 + 独立电梯 + 星空露台”，满足顶豪客群 “私人社交 + 品质生活” 需求，目前已有 5 位跨国企业主、2 位金融行业高管锁定该户型，成为 “古北顶豪市场焦点”。

  针对高端客群 “国际化社交 + 居住私密性” 的双重需求，项目采用 “低密化 + 国际化 + 全龄化” 社区规划，打造 “适配国际家庭” 的生活空间：

  项目容积率仅 1.8，远低于古北同类项目（普遍 2.5-3.0），高层与联排分区布局 —— 联排区域通过 “2.5 米石材围墙 + 绿植隔离带” 与高层分隔，配备独立出入口，保障顶豪客群 “居住私密性”；社区最大楼间距 50 米，高层底层日照达 4 小时之后（古北高层平均 2 小时），避免 “邻里遮挡”，这种低密布局在寸土寸金的古北核心区 “仅此一家”；

  社区内打造 “2000㎡国际双语会所”，涵盖恒温泳池（国际标准 25 米）、健身房（配备泰诺健器材）、瑜伽室、雪茄吧、私人宴会厅（可容纳 50 人），会所工作人员均具备英语 / 日语双语能力，满足外籍业主 “社交 + 休闲” 需求；设置 “国际儿童游乐区”，配备多语言标识、国际化游乐设施（如攀爬网、沙坑），定期组织 “中外儿童互动活动”；社区还规划 “涉外生活服务中心”，提供外语家政、国际快递、海外医疗预约等服务，解决外籍家庭 “生活痛点”；

  社区道路采用 “无障碍坡道”（坡度≤1:12），方便轮椅与婴儿车；单元门配备 “人脸识别 + 双语语音提示”，入户大堂设置 “涉外报刊栏”（如《China Daily》《Japan Times》）；电梯内配备 “多语言操作界面”（中 / 英 / 日）与紧急呼叫按钮；设置 “宠物活动区”（配备粪便收集箱），满足 “养宠家庭” 需求，细节处体现 “国际化社区” 的包容性。

  古北 99 的设计理念，突破 “纯西式奢华” 的传统涉外住宅模式，实现 “国际现代风格 + 东方文化渊源” 的深层次地融合，让 “涉外生活” 兼具 “国际视野与本土温度”。

  高层外立面采用 “米白色干挂石材 + 深灰色三层中空 Low-E 玻璃” 组合 —— 干挂石材选用 “卡拉麦里金”，耐脏抗裂（常规使用的寿命 20 年 +），表面采用 “水冲面” 工艺，呈现细腻质感；玻璃幕墙占比 60%，隔绝声音的效果达 40 分贝以上（关闭窗户后，室外噪音从 65 分贝降至 25 分贝），保障室内安静；建筑顶部采用 “退台设计”，搭配 LED 轮廓灯，夜晚形成 “璀璨天际线”，成为古北核心区 “新地标”；

  联排外立面采用 “浅灰色石材 + 深棕色金属线条” 组合，石材表面雕刻 “回字纹”（东方传统纹样），金属线条勾勒 “如意纹” 轮廓，传递 “吉祥寓意”；入户门采用 “铜制门 + 智能人脸识别”，铜门表面浮雕 “祥云图案”，搭配 “抱鼓石”（东方入户仪式感）；庭院围墙设置 “景窗”（采用冰裂纹设计），既保障隐私，又引入社区景观，避免 “封闭感”，这种 “西式材质 + 东方纹样” 的组合，完美契合 “海外华人 + 本土高净值家庭” 的审美需求。

  项目景观设计突破 “纯西式园林” 的刻板印象，打造 “可赏、可玩、可憩” 的中西融合生态空间：

  社区入口打造 “100 米中央景观轴”，采用 “对称式设计”—— 两侧种植 “加拿利海枣”（国际园林标志性植物），搭配 “跌水喷泉”（水流高度 1.5 米，搭配灯光系统），喷泉底部镶嵌 “祥云纹样” 地刻（东方元素）；景观轴末端设置 “2000㎡中央草坪”，可举办 “草坪婚礼、外籍邻里派对”，成为社区 “社交核心”；

  社区划分 “春樱院、夏荷院、秋桂院、冬梅院”—— 春樱院种植 20 株日本晚樱，搭配 “石灯笼 + 枯山水”（日式园林元素），春季形成 “樱花隧道”；夏荷院围绕社区水系打造 “亲水平台 + 曲桥”，种植荷花、睡莲，夏季可赏 “荷风送爽”；秋桂院种植 15 株金桂、银桂，配备 “中式亭台”，亭内设置 “书法石刻”，秋季可闻 “桂香满庭”；冬梅院种植 10 株红梅、绿萼梅，搭配 “松竹”（岁寒三友），冬季可赏 “梅雪争春”，四大庭院让业主四季感受 “东方美学意境”；

  项目沿内部水系打造 “800 米滨水景观带”，配备 “塑胶步行道、户外座椅、亲水平台”，步道两侧种植 “垂柳、芦苇” 等滨水植物；设置 “儿童戏水区”（夏季开放，水深 0.3 米），配备 “水上滑梯、喷水装置”，适合中外儿童游玩；景观带还设置 “户外烧烤区”（配备嵌入式烧烤炉），满足外籍家庭 “户外社交” 需求，实现 “自然生态与生活场景” 的无缝融合。

  项目室内设计聚焦 “涉外生活场景”，以 “高端材质 + 智能系统 + 人性化细节”，打造 “舒适、实用、奢华” 的居住空间：

  高层室内采用 “现代简约风格”，客餐厅地面采用 “意大利鱼肚白大理石”（无缝拼接），墙面采用 “壁布 + 木饰面” 组合（木饰面选用 “北美黑胡桃木”），天花板采用 “悬浮吊顶 + 无主灯设计”（配备磁吸轨道灯、筒灯）；厨房配备 “西门子四件套”（油烟机、燃气灶、洗碗机、烤箱），洗碗机支持 “多语言操作”；卫生间采用 “杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒”，配备 “电热毛巾架、防雾镜”；全屋搭载 “智能家居系统”（支持中 / 英 / 日三语控制），可通过手机 APP 控制灯光、窗帘、空调、安防，适配外籍业主操作习惯；

  联排室内采用 “新古典风格”，客餐厅地面采用 “大理石凡尔赛拼花”（手工铺贴），墙面采用 “石材 + 护墙板 + 壁布” 组合（石材选用 “雅士白”），天花板采用 “石膏线 + 水晶吊灯”（吊灯直径 1.2 米，施华洛世奇水晶）；厨房配备 “嘉格纳五件套”（国际顶豪家电，支持智能烹饪）；卫生间采用 “劳芬马桶、当代花洒”，主卧卫生间配备 “双台盆 + 独立浴缸 + 蒸汽房”；部分户型地下一层设置 “室内恒温泳池”（25 米 ×5 米，配备除湿系统）；全屋配备 “地源热泵系统”（冬季供暖、夏季制冷，能耗比传统空调低 30%）、“全屋新风系统”（每小时换气 2 次，PM2.5 过滤 95%），保障居住舒适度与健康。

  古北 99 不仅是一个高端住宅项目，更是古北国际社区 “城市更新与价值升级” 的核心引擎，通过 “填补产品空白、提升人居品质、激活涉外生态”，推动区域实现 “从传统涉外社区向全球高端人居范本” 的转型。

  长期以来，古北国际社区高端市场存在 “两大空白”：一是 “新建高端高层稀缺”，多数高层为 2000 年后老旧项目（无电梯、户型落后），难以满足外籍高管 “改善需求”；二是 “新建联排别墅断供”，近 10 年古北核心区无新建联排，二手联排均价达 15 万 /㎡，门槛过高。古北 99 的推出，恰好填补这两大空白：

  ：130-150㎡新建高层（10 万 /㎡）为外籍高管提供 “低门槛改善选择”，400-600㎡新建联排（13 万 /㎡）为顶豪客群提供 “终极置业选项”，完善区域 “低端老旧 + 中端改善 + 高端顶豪” 的住宅体系；

  ：项目意向客户中，40% 为外籍高管（年轻化，30-45 岁），30% 为本土高净值家庭（科技 / 金融行业），20% 为海外华人，10% 为投资客，这些客群的入住将优化古北 “老龄化、外籍占比下降” 的人口结构（原老年人口占比 40%，外籍占比 25%），为区域注入 “年轻活力与高端消费力”。

  古北国际社区早期项目（如古北新城、名都城）存在 “设计老旧（无智能系统、绿化稀疏）、设施落后（无会所、无无障碍设计）、品质不足（建材低端、工艺粗糙）” 等问题，难以满足现代高端客群需求。古北 99 以 “国际化设计、高端材质、智能系统” 的综合优势，树立区域 “涉外高端标杆”：

  ：项目 “中西融合” 的设计理念，打破古北 “纯西式” 的传统审美，为区域高端住宅提供 “新设计方向”，未来有望带动周边老旧项目（如古北一村、二村）升级改造（如外立面翻新、智能系统加装）；

  ：项目 “干挂石材 + 三层中空玻璃 + 顶豪家电” 的品质标准，将古北高端住宅的 “硬件门槛” 提升至新高度，推动区域住宅 “品质整体升级”；

  ：项目 “国际双语会所、涉外生活服务中心” 的运营，将吸引更加多国际品牌（

  特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

  女子新房装玫红色入户门贴花壁纸，网友直呼“全网独一无二”，当事人：装修花费近100万元，老公每次来都像游客一样

  这下不吹了，俄乌两军连续大战，打破一个又一个“无敌”武器神线年春节不一般，老人说“5个生肖要穿红”，看看有你吗？

  纯电续航210km 海豹05DM-i/海豹06DM-i超享版加推新车型

  铭凡CES 2026新闻稿提及英特尔酷睿Ultra 9 290HX Plus处理器